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    [新闻快讯] 国务院:商住房可变成住宅,变土地性质,不改使用年限和容积率

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  • 李相镇

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    发表于 2018-1-15 08:52 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    8 ]BBs.0513.org1 c. x; |BBs.0513.org G3 N惊呆了!世界变化快,上海市近日突然启动商改住,支持商改住的城市已然星星之火燎原之势,最后的堡垒其实只剩帝都了。8 y+ ]bbs.0513.org4 U$ y' b
    ! t# m' QBBs.0513.org$ P3 c5 h% p& iBBS.0513.org- I) y    1月5日,上海市召开的促进房地产市场健康发展联席会议显示,要着力推进租赁住房规划建设,完善租购并举的住房制度。推进租赁住宅成为上海2018年房地产市场的重要工作之一。对于区域商办闲置过大,职住不平衡的,在符合规划要求,保证使用安全、消防安全、配套完善的前提下,由区政府牵头,组织相关部门进行综合评估,建立快速审批通道,探索实施并联审批,允许将商办用房等按照规定改建为租赁住房。转变成租赁住房之后,签订土地补充出让合同,土地使用年限和容积率不变。同时按照变更许可后的审批要求,进行规划、建设及消防审核验收,可以办理住房租赁合同登记备案。   
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    " T6 r3 d来; d/ j源:濠4 L7 c( J滨. O* a论, B" T1 t坛& d/ P6 I1 Mbbs.0513.org0 |    我们知道,2016到2017全国都在搞商住同权、商改住弄的热火朝天,只有帝都和魔都两个城市逆市出台严厉打压商住的政策,由于政策突然,掉在坑里的人无数,只剩下看别人热闹的份,因此还搞出各种麻烦事无数,赶脚用于WW的钱都可以造好几个小区了。
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    q. e- dBBS.0513.org& p9 jBBs.0513.org0 l    BUT,这刚开年,形势咋就变了,去年信誓旦旦要终生不渝的魔都突然带头提出商改住的新说法,这步子稍有点大,形势变化有点快,小编也有点晕,果然现在是全世界都在捅帝都的刀子,你们都是坏银,呵呵,别的小毛贼也就算了,魔都倒戈事情就有点大了。
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    5 n8 n+ bBBs.0513.org# ?5 UBBs.0513.org6 {6 D4 _    从上海政策看,商办类物业允许改成纯租赁型住宅,土地性质都变了,这将会为商住公寓带来极好的机会,未来一线城市的大量商住物业可能会被大型国企及相关运营机构整体收购,先改规划成为租赁型住宅,然后再进行长租公寓的出租运营,炒高租金再发行REITS套现跑路,从而获取高额利润。建行已经进场了,保利地产、绿地已经布局,这几个货最近都都狂涨,看来资本市场永远比我们知道的早将来位置越好租金收益高的商住未来的潜力无限,而且可能有溢价的机会。
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    6 Q+ }* I来4 m7 ~; Y源:濠; D" h4 T滨! I论! c& A1 @坛* i( Y( K; Rbbs.0513.org5 X    密切关注帝都动向,帝都目前看起来孤掌难鸣,快放弃吧,呵呵。
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    ! r2 i& jBBs.0513.org; v. z/ S% OBBS.0513.org: b以下为相关依据
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    ) W8 D' n濠# A滨5 t论: i/ D坛# I6 S- f$ s, ebbs.0513.org3 {3 C- I近日国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》
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    1 D! x3 ubbs.0513.org x4 a' D' I7 [BBS.0513.org$ S A5 V万众瞩目的是第12条:
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    * N) F来4 N/ E- D源:濠7 \, u滨8 B+ G论+ g坛; q* |6 Fbbs.0513.org/ H/ m M允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
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    9 m8 x来( A源:濠$ F6 O1 N滨1 S) I论2 X坛8 x# a濠3 J- g5 H滨; M论1 D% C坛& M& g商业地产去库存放大招

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    / q8 T6 H来* N0 I7 z源:濠: B0 p7 M滨6 A5 L论% @1 k. d坛9 |" {. z. wBBS.0513.org) }自营改增后,国务院又发力,商业地产去库存大招来了,16省发布商改住细则!以后做差了的商场可改建公寓,这个政策的意义非同小可,将成为中国商业地产转型谋变的一大新趋势,开发商是时候换换思路了...

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    # d来6 H1 O# ^源:濠7 |滨3 q9 \. v论 ^坛' S( l# aBBS.0513.org9 A商场通过政府审批改建公寓后,土地使用年限和容积率还是不能变,但是!但是,这次政府终于下狠心了,连土地用途都能调整为居住用地。目前,缴纳补齐完土地出让金,就可办理商改住。

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    ' M5 sBBS.0513.org9 n1 h P3 N) a来5 Q源:濠1 J滨# A8 q论3 z* A7 I坛. V这什么概念?就是把商场改建的公寓拉到和普通住宅同样的政策待遇。要知道,商业用地的水电可是住宅用地的3倍,这一改,立马提升物业的市场价值及回报,开发商也多了更多选择。

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    & ?濠) d+ @滨4 H论8 E坛, d2 y4 b7 l+ DBBs.0513.org( [0 B6 m目前已公布商改住细则的城市包括:广东、河北、辽宁、吉林、甘肃、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陕西、贵州、内蒙古、新疆、宁夏

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    + @0 G% Rbbs.0513.org; \5 Xbbs.0513.org5 u政府的老谋深算

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    ) R2 ubbs.0513.org4 F+ x/ D; k& s: yBBS.0513.org3 g这些年,中国商业地产受到直接的冲击,商业地产去库存压力巨大。今年中国房地产的去库存虽已完成了1/3左右,但目前商业地产去库存仍接近11年,政府不得不穷则思变。

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    1 M濠5 L9 {滨* p1 ?% ]论; R; b坛5 S& q! rBBS.0513.org) r) E改革开放30多年来,多少政府画饼的新城、CBD、经开区、副中心、高铁概念区如今默默渐行,当初的宏伟规划,大手笔的商业用地,如今则是市场俯视下的冷冷清清,很多时候商业用地被愈加谨慎的开发商压在手上,这也是无奈啊。

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    0 Z濠3 \; ~6 D滨% S# Z论5 U坛1 J3 @2 IBBS.0513.org7 L* D如今在国内一二线城市存在住宅供应不足,而商业地产却渐渐出现过剩的现象,再加上电商冲击及大势不佳,商业地产确实遇到了瓶颈。而这次的新政就是要为商业地产去库存保驾护航,提供更多弹药。

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    % |+ kbbs.0513.org5 w' q) H/ N: gBBS.0513.org( L6 `而且,政府高层也开始注意到苦哈哈的年轻一代及新市民当下的居住难题。这新政在某种意义上也能增加供应,用的还是开发商的钱,结局还是缓解社会矛盾,何乐而不为?

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    4 [2 s5 sBBs.0513.org( G% `1 s8 o. VBBs.0513.org3 i a其实,这政策也并非突然之举,这些年来,早有诸多有当地背景的发展商在不得不为时直接建成后违规商改住,这次国务院放闸也算是众望所归,毕竟全球范围这样的突破之举比比皆是。

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    3 Q濠& j滨9 S论 H s& f坛2 c2 n$ EBBS.0513.org' H; G$ X美国案例之Arcade

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    % t& Z4 OBBs.0513.org. W! ]# u9 jbbs.0513.org, c& k美国史上最古老的商场,位于罗德岛普罗维登斯市中心的Arcade,在2008年停业关闭。这座古希腊式建筑建于1828年,见证了当地的商业繁荣,深受喜爱。
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    9 ?; @濠% w滨3 X' n论( Y坛- w v' q0 JBBs.0513.org( H) X最终发展商只耗资了700万美元,就将这个古老的大商场,改造成了一间间超chic小公寓!如今火的不要不要的。
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    - d来4 L7 m源:濠, T滨* q( A论1 G坛4 [& h0 N3 ~BBS.0513.org2 D改造后商场的1层是17间精品店和餐厅,物尽其用成为了社区商业。虽说,原本为商业空间匹配的进深、原柱网、梁成坑,采光、消防以及排水的改造,都给商场转型公寓带来了一定的难度,但并非不能解决。
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    . LBBs.0513.org! _! S, A% kbbs.0513.org$ b0 w2、3层改动最大,变成了45间小而美的公寓,公寓面积20㎡-40㎡不等,租金低至每月550美元起。这些公寓虽小,内部却应有尽有,租客大爱。
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    & Y" a来) E源:濠1 y滨% t论; @坛% O, R8 d) q来- b, F5 |源:濠' k滨0 F论& E坛" \. g新政下的商业新机遇
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    0 G" w% ]bbs.0513.org4 P. l% PBBs.0513.org' ^& F目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上,整个市场容量已经突破1万亿元。

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    $ D- D9 |BBs.0513.org% g; \+ F8 ~濠) |滨% a9 @论3 E坛/ u要知道,我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主,占90%以上,而在发达国家,专业的租赁企业提供房源占比达30%,是中国的3倍多,这一巨大市场将成为开发商的必争之地,连万科都在加速推进这块新蛋糕。
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    # B3 ~bbs.0513.org0 N0 `BBs.0513.org ]- r2016年房价全面上涨,有个统计,全国住宅租金在3月份就涨了14.8 %。到了2017年涨势稍稍维稳,但房价高高在那,潜力依旧。
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    3 Z5 N濠- L* N: I滨8 o5 E9 I论9 d4 r3 m坛0 o3 k( N' ?# hBBs.0513.org) j* o4 c / ]5 u来* |源:濠+ O滨1 q论6 w$ l坛; J
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    1 Z濠5 C滨0 V7 }3 |论2 S" I# y坛: k" y. Ebbs.0513.org9 {6 Y整个住宅租赁市场正迎来最好时刻。于是,在这样的大商机的背景下,商场转型公寓变得越来越具诱惑性。

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    $ y& }BBs.0513.org; z" Q' |+ pBBS.0513.org( B- W9 ?开发商是时候换思路了!

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    0 t4 o来% o源:濠& w滨/ t& W" m论+ |( w! u坛. d U3 @濠- _# W滨# X4 \% L论8 s坛" u' m这些年中国商业地产畸形爆量开发,目前一年开业的商场就有500多个,存量的和做差了的太多太多。在中国,很多商场处在闲置或者半闲置状况,处于甩卖处理阶段,有些事物业有欠缺和问题的,有些地段则并不差。
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    $ gBBs.0513.org0 l4 F( R4 h来- Q源:濠( X% [; R滨! r论2 S) A坛5 m而且很多发展商,当初是被迫无奈开发商业地产,搭商管班子不成功的比比皆是,这样的换思路,商改住重拾物业价值的新机会绝不该放过。

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    ! JBBs.0513.org! a- r0 o! [bbs.0513.org( t附:住房租赁市场的若干意见
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    # @BBs.0513.org) ?. l. j1 _6 T濠8 u, G滨 U% h, u论8 U/ M$ R坛! `4 w国办发〔2017〕39号
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    0 X来+ A8 j源:濠) M滨, Z论0 w! v坛% k0 S5 M濠5 j滨: X4 }( e论. Y+ X坛/ r" ^各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
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    [6 M; b来! m源:濠9 }滨5 x% h论* | e坛+ Y2 d2 ~8 kbbs.0513.org4 O) c实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。改革开放以来,我国住房租赁市场不断发展,对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用,但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。为加快培育和发展住房租赁市场,经国务院同意,现提出以下意见。

    h' pbbs.0513.org$ N) _ 一、总体要求
    $ RBBS.0513.org2 W. b
    " f, }5 L濠: ] G滨1 ~' J1 g论/ {坛2 F. ~- OBBs.0513.org3 G2 ~(一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神,认真落实国务院决策部署,按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局,牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。
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    + `' z+ |BBs.0513.org: Y+ z8 C* m来 q, \源:濠( Q, N/ i滨6 N$ ?* u论0 J3 w坛. x0 [(二)发展目标。到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。

    & P6 ]BBs.0513.org' B 二、培育市场供应主体
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    ) wBBS.0513.org9 [9 s; w* { fBBs.0513.org- @(三)发展住房租赁企业。充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔2015〕85号)有关规定,住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。
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    1 ?BBS.0513.org) |/ B7 W7 l" o; dBBs.0513.org' k4 ?( U
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    $ LBBS.0513.org" E# j/ [" aBBs.0513.org( f(四)鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。
    * rbbs.0513.org+ O& u
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    5 I: fBBs.0513.org& ?: m! l来& \# t源:濠3 ~0 A滨- B% ]6 L论+ I, v- S坛, u. V(五)规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用,提供规范的居间服务。努力提高中介服务质量,不断提升从业人员素质,促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。
    / ? I( ^BBs.0513.org0 u8 s$ o
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    5 U$ ]. ~来1 R) A源:濠7 b$ M- q滨 E论/ v坛" {
    . _! O/ Pbbs.0513.org+ E, B/ X! f来7 C源:濠2 m! W2 ~滨8 X. i论& m% j7 u坛) @(六)支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

    / j1 ^BBs.0513.org% s三、鼓励住房租赁消费
    # b; d濠) s/ f滨) |0 L论% {/ R坛' V0 }
    6 vbbs.0513.org! v) J+ M$ D6 T濠; }滨& r" K# k论1 s坛/ ](七)完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

    / a; j2 |濠. I( @滨9 B论) w; o坛% e四、完善公共租赁住房
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    ( yBBS.0513.org O+ w7 UBBs.0513.org- _! O1 }(九)推进公租房货币化。转变公租房保障方式,实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度,结合市场租金水平和保障对象实际情况,合理确定租赁补贴标准。
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    ' tbbs.0513.org$ R; z6 C濠 ]$ R) B滨) n$ `) \论" _坛% f y
    ( bbbs.0513.org; e( B
    W3 r; mbbs.0513.org G. Y& NBBs.0513.org6 }8 S3 I(十)提高公租房运营保障能力。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,凡符合当地城镇居民公租房准入条件的,应纳入公租房保障范围。

    5 [/ X来/ M! E! f源:濠4 [( e5 y滨5 k论0 O* U坛4 a0 n五、支持租赁住房建设
    ! p OBBS.0513.org, f9 A: b
    8 \BBS.0513.org% i( o% H来7 ?% X1 q源:濠" _滨: F论5 C, K坛8 t5 y(十一)鼓励新建租赁住房。各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排,引导土地、资金等资源合理配置,有序开展租赁住房建设。
    # y: V6 }来$ H源:濠% \$ u滨/ l5 w论+ d0 @2 h坛0 E
    1 f8 tbbs.0513.org( o9 ^& D0 X, ^BBs.0513.org( I C; v
    1 Obbs.0513.org6 U
    M濠6 v2 v t滨# Q) S论9 B6 y4 X坛( [4 w) XBBs.0513.org% x(十二)允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。

    3 J( h濠; z滨: g9 d0 K论6 ]" h; p坛' S* b六、加大政策支持力度
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    $ k( v2 tBBS.0513.org. D0 ~) L6 l9 xBBS.0513.org" Y5 v. A(十三)给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。

    2 W濠0 k滨9 \; W: I论* Q' C坛8 D七、加强住房租赁监管
    8 @4 Y濠( \滨- M w论6 L. T坛/ R" o
    & Pbbs.0513.org- ^+ Z( p; K0 X濠! y% y滨4 Y$ y论( {$ N坛, [4 s(十三)落实地方责任。省级人民政府要加强本地区住房租赁市场管理,加强工作指导,研究解决重点难点问题。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责,要建立多部门联合监管体制,明确职责分工,充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,推行住房租赁网格化管理。加快建设住房租赁信息服务与监管平台,推进部门间信息共享。(上海房地产交易咨询中心)

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